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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

钱祯澍：推动农业上游发展 助力乡村振兴******

　　新华财经北京12月23日电（记者马悦然）生鲜电商的蓬勃发展为农村商业赋予了经济增长新引擎。当前，生产和消费端不断呈现新变化。消费端更重视品质、品牌和多样化。市场竞争日趋激烈，生鲜电商加速发展，线下和线上销售渠道不断拓宽。

　　生鲜电商如何在激烈竞争中保持独有优势维持盈利？近些年企业如何通过从销售端反向推动供给侧升级改革，助力农村商业发展？记者就这些问题专访了本来生活网总经理钱祯澍。

　　本来生活网近些年盈利情况？

　　钱祯澍：本来生活网自2019财年至今已经连续四年实现全财年盈利，近3年销售额年均增长50%+。目前，本来生活网为用户提供覆盖17大品类的24,000多款优质商品，其中定位中高端的优质、优价生鲜食材是本来生活网的主营商品；销售水果蔬菜（F&V）和其他生鲜食品占总体销售份额约为60%。

　　对于生鲜赛道未来发展的看法？

　　钱祯澍：生鲜由于其高频消费的属性成为消费升级趋势下“新零售”的超级入口和主赛道，传统零售也将生鲜作为引流工具。不可否认，生鲜生意普遍成本高、利润薄，单纯用互联网的“流量逻辑”来做的话，在“低质低价”的红海竞争中是很难盈利的。然而，消费升级的本质是品质升级，品质的升级又需要依托品牌的背书来实现“优质优价”的品牌溢价和长期产业化发展。在国家大力推动农业现代化发展与乡村振兴的时代背景下，我们有理由相信，生鲜赛道在农产品品质化、品牌化发展的方向上可以开辟出一片蓝海。

　　本来生活网未来发展目标？在战略合作方面有其他考虑？

　　钱祯澍：生鲜行业的竞争是持久战，行业将始终处于积极响应市场需求的动态进化过程中，多业态、多模式将长期并存。在这个开放赛道上，本来生活网十年来也在持续探索、创新生鲜服务最优模式，满足多样的市场需求。

　　业务发展方面，我们的目标是以“订单式农业+品牌化产品”为抓手向原产地赋能，不断提高在“产供销配”一体化产业链各环节上的服务效率，助力中国特色农产品走“优质优价”的上行路，最终一方面通过为消费者提供更高性价比的优质产品实现正向盈利，另一方面通过消费帮扶、产业帮扶推动原产地产业化发展、助力乡村振兴。

　　战略合作方面，我们将持续深入上游的上游、源头的源头，在真正意义上构筑起农产品品质新高地。例如，在发起成立“科技赋能农产品品质联盟”一周年之际，我们与国际权威第三方质量检测机构SGS进一步深化业务合作，将在持续完善农产品可溯源体系的基础上在全国范围持续推进ISO22000食品安全管理体系认证、BRC认证等，为中国生鲜农产品品质树立行业标杆。

　　企业如何通过从销售端反向推动供给侧升级改革，助力农村商业发展？

　　钱祯澍：我们认为生鲜零售这门生意最重要的价值之一是推动乃至引领农业产业链升级发展。

　　作为扎根在农十年的生鲜企业，本来生活网选择以“互联网+大农业”的方式赋能农业产业化发展，充分发挥供应链整合与品牌化营销的服务优势，积极协同上下游合作伙伴促进各地特色农产品在“产供销配”产业链各环节提质增效，通过打破传统生鲜“低质低价”的恶性循环让生产者与消费者都能从“优质优价”的农产品升级中受益，从而实现从销售端反向推动供给侧结构改革。

　　在实践中，我们培养专业买手深入原产地发掘有潜力实现品牌溢价的优质生鲜商品，以“订单式农业+品牌化产品”为抓手联动各地产业链包括政府机构、帮扶机构、合作社与龙头企业、农户等在内的多方资源进行深度合作，携手打造符合市场需求与市场化标准的优势商品品牌，并通过“产供销配”一体化的高效供应链服务模式打通产地与大市场，助力优势商品形成稳定的客源和口碑。这是季节性生鲜商品最好的归宿，也是生鲜零售突破的关键。

　　以西藏岗巴羊为例，该产品作为西藏珍贵的畜牧产品代表，通过本来生活网与西藏地球第三极的战略合作首次进入西藏以外的消费市场。以区域公共品牌为依托，结合岗巴羊地理标识产品的属性，双方合作构建了岗巴羊地方标准体系、一站式综合质量检测认证服务体系、羊肉理化指标优势分析体系、物流体系等一系列岗巴羊产业体系，推动了产区内岗巴羊产业规范化、集约化、科学化发展，打造出集“品牌营销+渠道建设+产品技术+质量溯源”于一体的优质羊肉品牌，不仅解决了岗巴羊产品“有名无市”的困境，也通过有效增强西藏自治区特色农产品的市场竞争力促进了当地乡村产业发展。

　　生鲜赛道竞争火热，本来生活网如何锻造自身优势？

　　钱祯澍：我们的实践经验总结来讲有三点：开创专业买手制；独创产地直采的生鲜DTC模式；坚定践行农产品品牌化。

　　——买手制。本来生活网最早把“买手”概念引入生鲜零售行业。专业的买手团队相当于掌舵一个农产品从生产到流通销售的“职业经理人”，是本来生活网在供应链上游建设上区别于行业传统模式的关键一环。不同于传统模式的采购思维，我们充分发挥买手团队的行业敏锐度与选品专业性，深入到上游产地，通过促进产品优化、品牌价值打造去赋能有潜力的农产品转型为具有市场竞争力与差异化的优质商品，并在打上“本来生活”优质IP烙印后从此从大众农产品中脱颖而出，得到市场广泛认可。

　　——生鲜DTC模式。本来生活网的生鲜DTC模式以最短路径有效链接了供需两端，并能结合对市场需求的敏锐洞察推动农业生产端改造升级。在生产端，我们推动农产品从田间地头的“原生态” 蜕变为口感、品质稳定统一的商品，从品种开发、田间管理再到商品化定型各环节输出种植、采摘、加工、追溯、物流等流程标准，并通过数字化及全程化管理系统的建设，搭建了“产供销配”一体化的高效供应链服务体系。

　　在需求端，这种模式打破了农产品层层批发的传统流通链路，大大提高了用户的消费体验，并通过健全农产品全程可溯源体系最大程度保障消费者利益。

　　这种模式也让我们得以将全球优质商品通过“最短交易链”带到中国市场，同时深度参与到海外生鲜农产品的上游生产端。比如我们通过C2M定制生产、包机包园直采等方式为中国消费者引进了智利三文鱼、新西兰维必滋巴氏杀菌奶、美国车厘子、泰国金枕榴莲等优质进口商品，有效赋能了海外品牌在中国市场的开拓与发展，实现了全球供应商与中国消费者的利益共赢。

　　——农产品品牌化。基于十年来锻造的供应链与营销服务优势，本来生活网实践出“品质+品牌”方法论，成为我们的业务特色与核心竞争力。“品质”是指通过供应链创新升级，通过精益化运营与科学选品标准，打造农产品高品质行业标杆；“品牌”是指以品质优势为基础，发挥互联网思维与营销资源优势塑造新时代的农产品品牌，通过打造品牌口碑实现溢价，让良心农人获得良心回报。“品质+品牌”方法论服务于当下“优质优价”的消费升级需求，将更多健康、安全、绿色的优秀特色农产品带到城市消费者的餐桌。截至目前，我们已经赋能打造了包括褚橙、李玉双大米、俞三男状元蟹等400多个生鲜农产品品牌。

　　十年扎根在农，我们致力于以赋能农业上游生产端的经验优势为“品质兴农、品牌强农”的乡村振兴事业探索出一条行之有效的方法路径。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）